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随着徐州城市配套及地位的进一步完善与提升，城市内居民改善居住需求同步上涨。而受国家政策、城市规划及土地价值等多方因素影响，低密度住宅社区日愈减少，而兼顾城市配套与低密属性的宅区更是“难得一遇”。根据《江苏统计年鉴2019》显示，徐州2018年城镇居民人均居住面积已达44.3㎡（全国城镇人均住房面积39㎡）。而随着徐州城市能级的上升，人民收入水平提升，城市改善需求在不断扩增。
纵观徐州近10年商品住宅成交情况，随着徐州房产市场成熟度的提高，成交总量整体呈上涨趋势，2019年更是首次突破六百万方，徐州房地产市场及居民住房需求得到充分的刺激与发展。
人民收入水平提高的同时，伴随着各大品牌房企争相进驻，徐州人民对品质改善类产品有了更多的想象。
政策原因，造成低密住宅供应的收窄。自2003年开始，中央多次发布“禁墅令”。2012年国土资源部、发改委联合发文，严格限制别墅用地审批，及时制止违反单宗出让面积规定、捆绑出让、“毛地”出让和容积率低于1等违规出让行为，从操作层面逐渐将纯别墅项目挡在门外。根据克而瑞数据统计，近十年全国低密度土地成交在2011年达到巅峰，随后便大幅滑落，2019年全国全年总成交量不足三百宗，更不及巅峰时期的五分之一，直接导致低密产品供应的大幅收缩。
同时，在国家“限墅令”政策的不断加码下，徐州低密度产品已逐步走向“断档”。2006年至今，仅有6宗土地成交。而自2013年以后，容积率在1.0以下的土地，更绝迹于土地市场。这也意味着，从源头上切断了低密产品的供应。
从近十年来的产品供应业态上看，别墅及洋房类产品占比呈波动式下滑，这也充分验证了，低密土地的断档直接带来低密度产品供应量的缩水。
但市场供应的缩减并不意味着客户需求的消失。客户在需求无法释放的情况下，退而求其次，因此，容积率在1-1.5的中低密度住宅填补了这一市场空缺，成为低密需求的主力。物以稀为贵。需求的提升、供应的缩量之间的“矛盾”下，促使近几年低密产品的溢价能力倍增，尤以2017年洋房和别墅产品价格明显上涨，并直接拉开与高层产品间的差距。而从土地成交来看，2017年开始低容积率成交地块溢价率明显更高，表明低密产品溢价能力的提升，直接激发了房企对低容积率土地的竞争。
徐州作为淮海经济区中心城市，目前正处于城镇化高速发展阶段，城市扩容，骨架逐渐拉大。受城市结构及土地开发等因素影响，中心区域可使用土地量日益减少，而低密度产品更是少之甚少。因此，为满足客户需求，政府会把该类规划产品集中向土地更为充裕的外围板块进行布局。
对比徐州2015-2017年以及2018-2019年徐州洋房和别墅产品成交热力图，一方面，低密产品成交与景观资源重合度较高；另一方面，中心城区近两年逐渐消减在，而新兴的娇山湖板块热力更大。由此不难看出，低密产品逐步向可开发土地更充足且环境尚佳的外围区域过渡。以此不仅解决了城市中心区可开发土地紧缺的问题，还满足了客户对低密产品环境的要求。
注：徐州2015-2017洋房/别墅产品成交热力图
注：徐州2018-2019洋房/别墅产品成交热力图
随着房地产市场的成熟以及品牌房企的接连进驻，土地竞争加剧、成本上升，迫使多数房企打出“高低配”的产品组合策略，借助洋房或别墅产品来提升整盘利润率。例如宝信润山，溶剂率1.6，通过配置18-34F的高层产品，来增加别墅产品货量，从而达到产品的溢价的目的。但是“高低配”项目不仅人口密度大、公共资源紧缺，更是将两个“圈层”群体进行融合，导致不同层次客群间居住差异的不适。
市场层面上，低密产品的外溢及房企对项目“高低配”产品的增加，都在表明：城市中心区域纯粹低密产品的日愈稀缺。截至目前，徐州整体洋房和别墅产品存量上不足50万方，去化周期不足一年。其中多数存量集中在云龙湖西南部以及娇山湖周边，城中仅零星分布，且多为历史老盘。想在大徐州城中寻找一处低密住宅，着实困难。
再纵观徐州近五年成交土地分布，徐州容积率在1.5以下的涉宅土地主要集中在南部的娇山湖和北部的九里山等配套待完善片区，而在配套完善的中心区板块，低密地块已然成为奢求。临近中心区板块的淮塔及城东板块，有且仅有三宗中低密地块成交，给城中低密产品一丝曙光，但未来供应依旧稀缺。三宗同时满足低密产品需求，又兼顾生活配套便捷的地块中，富春山居是目前唯一在售项目。同时富春山居依山而建，满足低密与繁华的同时，更占据先天的景观资源条件。
注：徐州2015-2020容积率在1.5以下涉宅地块成交分布图富春山居所在地块于2018年5月16日被佳兆业所斩获，并为城东首宗楼面价破万的地块。此地块佳兆业入驻徐州的首幅地块，并与雅居乐两大品牌房企联合开发，并为雅居乐在徐首个操盘项目。
项目容积率为1.3，总计规划55栋住宅，其中32栋联排别墅、23栋8-17F洋房/小高层，多物业形态布局，让洋房及小高层住宅业主，享受低密墅区的居住感受。
项目位于云龙区城东板块，周边更有多个成熟社区，人居氛围浓厚，外部三环高架、城东高架（在建）、地铁一号线等交通条件较好，出行方便。更有万达广场、九七医院、火车站等配套环伺，生活十分便捷。
景观面，富春山居占据得天独厚的资源优势——五山公园（在建，目前一期中的广山公园已投入使用），依山而建，所谓“离尘而不离城”，大抵说的就是如此。
产品整体定位为高端改善。其中普通住宅产品有134㎡、143㎡和170㎡三种户型，3房2卫起。大开间、大格局设计，其中170㎡户型的客厅开间达到7米，不仅增大家庭的活动空间，让视野更宽广、采光更充足，处处彰显居住的品质感；同时四房产品均为双主卧，并以客厅进行间隔，隔代同居亲而不扰，私密性更好，更符合当代改善家庭的居住需求。别墅产品有220㎡、238㎡两种户型，均为地上3层+1层地下车库的五居三卫户型，可同时满足三代同居的住房需求。空间布局上，将整个3F设计为主卧、衣帽间、书房、大露台，满足功能需求的同时，又最大化限度地享受居住舒适感。
△134、143、170㎡户型
△220㎡户型
总结：在“限墅令”的持续运作下，低密产品俨然成为市场上的“限量版”。同时伴随着城镇化的高速发展，城市轮廓将进一步外扩，低密与繁华必将相背而驰。而富春山居不仅占据繁华，更是伴山而建、远离喧嚣，是目前市场上不可多得的高端低密生态住区。免责声明
本资料中所有文字、图片、数据信息等仅供参考，不视为要约。户型图所示结构、面积、空间、装修、装饰、设备、设施等仅为示意，具体选购房型可能因楼栋、楼层、单元不同，局部结构、面积等存在差异，实际交付标准以双方订立的商品房买卖合同及政府等相关部门的批准文件为准。在法律允许的范围内，开发商保留修改本资料的权利，敬请留意。开发商：【徐州佳乐房地产开发有限公司】；备案名：【五山逸居】；预售证号：【徐房售许字（2019）第42号】；发布时间：【2020年6月30日】；有效期限为【1个月】。
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